半月内第四座城市出台限售政策 严控地块溢价率

2021-08-17 10:59:41

半月内,第四座城市出台限售政策。

8月16日,辽宁大连发布《大连市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控和监管工作的通知》(下称“通知”),规定在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新区新购买住房将严格限制上市交易,其中新房在网签备案之日起满5年方可上市交易;二手住房需取得《不动产权证书》满3年方可上市交易。

与此前的中山区、西岗区、沙河口区、高新区四区内购房,获得产权证明未满两年不得出售的限售政策相比,本次新政从限售区域以及时间要求方面均有加严。

多城限售

通知明确,凡在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新区新购买住房的严格限制上市交易。自文件印发之日起,新签订商品房网签备案合同的商品住房需自网签备案之日起满5年方可上市交易;新办理《不动产权证书》的二手住房需取得《不动产权证书》满3年方可上市交易。

在此之前,大连的限售力度不算严苛。2018年3月,大连市出台新政,凡在限制区域内(中山区、西岗区、沙河口区及高新园区)新购买住房的,需取得《不动产权证书》满2年方可上市交易。这也意味着,此次限售政策是将政策辐射范围和限售时间进行延长。

事实上,今年以来楼市调控政策频出,仅8月就有多个城市有限售政策出台。

8月2日晚,浙江金华提出凡在金华市区新购买的新建商品住宅和二手住宅,在取得《不动产权证》满3年后方可上市交易;7日,浙江衢州扩大了限售范围,规定在市区范围内购买144平方米及以上的新建商品住房,自《商品房买卖合同》网签备案之日起5年内不得转让;10日,浙江义乌出台新规,凡在义乌区域新购买的新建商品住宅和二手住宅,在取得《不动产权证》满3年后方可上市交易。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,限售政策成为近期很多城市采取的调控政策,也是为了打击短线操作的做法,促进购房行为的更加理性。

同时,通知提出,要进一步加强新建商品住房价格指导。严格实行新建商品住房预售价格备案制度,指导各开发企业合理确定销售均价,把握分期预售许可办理节奏,确保分期预售项目均价保持稳定,严格控制价格涨幅。对不接受价格指导的项目,有关部门依法依规暂不核发预售许可证或暂停其网签备案资格。

严控地块溢价率

在土地端,大连市借鉴了近期自然资源部闭门会议提出的重点城市土拍规则调整方案,对土拍规则做出了相应调整。

通知规定,将加强房地产住宅用地的供应力度。严格落实住宅用地分类调控要求,加大热点区域住宅用地供应力度,完善住宅用地供应计划公开制度,保障全市房地产市场供需平衡,有效稳定市场预期。为防止市场过度竞争,根据相关区域土地情况,提高住宅用地竞买保证金比例。与此同时,各房地产开发企业购买住宅用地的竞买保证金及后续购地资金须为竞买人自有资金。对非理性竞地价的企业联合约谈警示,加强后续监管,严厉打击捂地囤地行为,加大力度督促已供应住宅用地开工建设。

在限制住宅用地出让溢价率方面,通知提出,加强住宅用地出让价格管控,合理确定住宅用地出让底价,降低中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区(下称“市区四区”)住宅用地挂牌交易时的最高溢价率。结合区域和地块实际,采用“限定最高溢价率、达到最高溢价率摇号”“达到最高溢价率后转为竞配建政策性住房面积”等竞价方式,防止高地价推高市场预期。

中指研究院指数事业部分析师毛大鹏认为,设定住宅用地合理的初始价格并下调最高溢价率,可以实现双管齐下控地价;另一方面,竞配建无偿移交政策性住房新增要求“竞配建的政策性住房部分不计入商品住房开发建设成本”,避免竞配建变相推高房价,稳地价稳预期。

据记者观察,大连市区四区出让地块成交溢价率明显高于其他几区,区域分化明显。

7月23日,大连中山区一宗宅地出让,成交溢价率43.7%;7月21日,大连甘井子区出让两宗商住地,两地块均由大华竞得,溢价率均达到49%,并分别竞配建3150平方米和1530平方米;5月26日,大连西岗区涉宅地出让,被新星集团溢价26.7%竞得;5月21日,大连甘井子区3宗地块出让,万科以49%溢价率+配建政策性住房270平方米的代价拿下一宗,绿城中国则以底价和48.6%溢价率拿下两宗。

与之形成鲜明对比的是其他几区地块频频底价成交。

8月3日,大连金普新区董家沟街道12宗地块底价成交出让,成交总价为15.12亿元,竞得方均为万达地产;7月23日,大连金普新区一宗涉宅地块出让,最终以底价5.55亿元成交;7月2日,保利底价竞得大连市金普新区1宗国有土地,成交价格为3.14亿元;3月11日,大连旅顺出让一宗商住地,保利以0.4%的低溢价率摘得该地。