保利发展股价持续上涨的行情已经有一个月了。
在3月16日跌到13.62元的低价后，保利发展股价节节攀升，在4月15日涨到19.88元的高价，涨幅高达45.96%。
这场事先张扬的涨价背后，是投资者对2022年房地产市场的判断——“剩者为王”。“能活下去的央企、国企们会成为大赢家。”有投资人对腾讯房产表示。
另一方面，节节上涨的股价背后是对保利2021年业绩的判断。在一众暴雷声中，保利在投资人看来大概率是业绩会保持增长的那个。
4月18日晚间，保利发展(600048.SH)披露2021年年报。
数据显示，2021年该公司营业收入2849.3亿元，同比增长17.2%;归属于上市公司股东的净利润为273.87亿元，同比减少5.39%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为268.25亿元，同比下降4.88%;公司毛利率为26.8%，同比下降5.79个百分点，净利率为13.05%，同比下降3.42个百分点。
“差强人意吧。”上述投资人说，“毛利率下滑是不可避免的事情，现在央企都在走扩量保利润的路线。”
毛利率节节下滑已成定局的情况下，保利选择增加营收来保住利润增长，这也是一众央企的共同选择。
只是在市场持续下行的阶段，保利也早早看清了形势。在4月19日举行的投资者大会上，保利发展董事长刘平对投资者表示，“行业的整体规模进入了减量的时候，去年下半年的内部讲话中，我已经明确了减量的发展趋势。减量只是相对于历史的峰值而言，房地产仍是一个巨大的市场。”
一直要进前三，为何开始减速?
一直高歌猛进的保利，为何开始谈减量了呢?
2021年，保利是少数实现营业收入和销售金额同比上涨的龙头房企。去年保利签约金额为5349.29亿元，同比增长6.38%;实现签约面积3333.02万平方米，同比下降2.23%。
但是今年的形势不同以往。2022年1-3月，保利实现签约面积553.87万平方米，同比减少22.89%;实现签约金额906.95亿元，同比减少27.02%。
一直剑指前三的保利，在投资拿地上的投入不小，一度被外界质疑是否过于激进。如今在面对新形势下，新任掌门人刘平则以“稳健”来回应投资者关于2022年销售目标的追问。
“为什么我没有直接回答规模一定要排在多少，因为有一些企业可能会退出，这个行业没有一个季度不是在调整的，保利最大的优势是稳健。”刘平说。
这一说法和今年年初提出的“进三争一”新目标不太一样。在投资者会上，刘平向投资者重申对“进三争一”的理解，“可能大家会简单地理解成榜单上的第一，但我们管理层更希望和期待的是综合实力的领先，我们不追求短时间的第一、第二和第三，只要按照我们自己的节奏走下去，有些事情是水到渠成的。”
毛利率持续走低，保利选择要规模
困扰行业的毛利率下降问题，保利也未能幸免。
2021年，保利实现净利润371.89亿元，同比下降7.14%;归母净利润273.88亿元，同比下降5.39%;毛利率同比下降5.79个百分点至为26.80%;净利率为13.05%，同比下降3.42个百分点。
毛利下降的问题，管理层给出的解释是限价和成本。
“前期地价上涨较快，包括劳动力和材料在内的成本也在上升，但房价的上涨受到限制，房地产行业整体的毛利率呈下降趋势，预计未来一段时间内这样的趋势不会改变。”刘平表示。
利润空间不断下降成为行业大趋势，保利选择用销售规模的增长来保证利润的增长。在拿地端保利也频频出手。
2020年，在大多数同行都选择减少拿地的情况下，保利发展开始扫货。2020年，保利发展拿地金额达2353亿元，同比增长51%，拿地强度从2019年的33.7%提升至46.8%。
2021年更是央企和国企的拿地盛宴。在市场不明朗的情况下，保利发展全年拓展项目 145个，比2021年同期只少了一个，新增容积率面积2722万平方米，拓展金额1857亿元，分别同比下降15%和21%。拓展楼面地价为6821元/平方米，同比下降8%。
大规模扫货也为保利发展提供了优质的项目储备，给后续利润增长提供了空间。
国盛证券在4月15日发布的报告中指出，行业毛利率未来会开始提升。“预计毛利率将在2023年后见底，之后随着2021年拿地毛利率的回升而缓慢企稳回升”。
在大手笔拿地后，保利的财务表现依旧亮眼。截至2021年底，保利发展有息负债规模为3382亿元，同比增长14%;净负债率约为55%，同比减少2个百分点;扣预资产负债率约为68%，同比减少1%;现金短债比则从2020年的1.82倍增加至2.65倍;综合融资成本约 4.46%，较去年末下降31个基点。
身为央企，拥有强大的融资优势，更让保利能够在这轮房地产下行周期中，以较低价格拿下更多的优质资产。
不久前，重仓大湾区旧改项目的时代中国向广州政府发送一份名为《关于恳请支持旧改项目退出的报告》的函件，函件内容指出，为顺利走出阶段性困难，时代中国恳请市政府支持协调退回公司在增城及从化的三个旧改项目的履约保证金和支持协调公司在黄埔区的五个旧改项目由区政府指定单位或国企承接，并归还前期投入资金。
拟退出的8个旧改项目，时代中国合计投入资金20.1亿元，分别是从化区禾仓村，增城区城丰村及新汤村，黄埔区岗贝村、双井村、乌石村、裕丰围村及重岗村。其中部分项目涉及旧改产前的部分已经完成。
这8个旧改项目地段非常优越，分布在科学城等优质板块内。业内传闻，成功接盘这几个项目的国企背景承接方，就是保利发展。
